سازوکار طرح دادخواست الزام به تنظيم سند رسمي

سازوکار طرح دادخواست الزام به تنظيم سند رسمي

گروه حقوقی- دعواي الزام فروشنده به تنظيم سند رسمي مال موضوع معامله به نام خريدار يكي از مرسوم‌ترين دعاوي در دادگاه‌هاي حقوقي است، زيرا بنا به دلايلی از جمله بالا رفتن قيمت مال فروخته‌شده برخی از مالكان از اجراي تعهدات خود شانه خالي مي‌كنند.
اصولا دعاوي به دو دسته مالي و غيرمالي تقسيم مي‌شوند که تشخيص مالي و غيرمالي بودن يك دعوا براي طرح‌كننده آن بسيار مهم است زيرا دعواي مالي و غيرمالي از نظر قيمت‌گذاري كردن دعوا (اصطلاحا تقويم)، هزينه دادرسي، قابل تجديدنظر بودن يا نبودن دعوا با يكديگر متفاوت هستند. برای نمونه، مطالبه يك وجه مشخصا مالي و دعواي طلاق يك دعواي غيرمالي بارز است، اما بعضي از دعاوي نظير دعواي الزام به تنظيم سند رسمي از حيث مالي يا غيرمالي بودن دعوا كمي مبهم است. برای حل اين مشكل بايد اذعان کرد با توجه به اينكه موضوع دعواي حاضر يك مال است، الزام به تنظيم سند رسمي بابت آن، نيز مالي است.

شروع دعوا
در پرونده حاضر خواهان، آقای پیام… خريدار يك وسيله نقليه است. خواهان‌ در بخش مربوط به خواسته به طرفیت خوانده، خانم مريم… درخواست خود را به اين نحوه اعلام مي‌كنند: تقاضاي صدور حكم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی یک دستگاه اتومبیل با حضور در دفترخانه اسناد رسمی مقوم به پنجاه و يك ميليون ريال به انضمام كليه هزينه‌هاي دادرسي.
خواهان فتوكپي تصديق‌شده یک برگ مبایعه‌نامه اتومبیل و نیز فتوکپی تصديق‌شده سند رسمی اتومبيل را به عنوان دلايل مطروحه در دادخواست ضميمه پرونده می‌کند و به دادگاه تقدیم می‌دارد.
خواهان‌ در شرح دادخواست خود اعلام كرده است: اينجانب به موجب مبايعه‌نامه پيوست پرونده، يك دستگاه اتومبيل را از خوانده خريداري كرده‌ام. طبق اين قرارداد قرار بر اين بوده است كه در تاريخ معيني در دفترخانه اسناد رسمي به منظور تنظيم سند رسمي به نام اينجانب اقدام شود، اما خوانده از حضور در دفترخانه به جهت تنظيم سند رسمي به نام اينجانب خودداري كرده است. به اين ترتيب از دادگاه محترم تقاضاي صدور حكم مبني بر الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمي به منظور تنظيم سند رسمي در حق اينجانب را دارم.

بررسي دادخواست
يكي از نكاتي كه بهتر بود در نظر گرفته مي‌شد، ارسال اظهارنامه به خوانده است. هر چند وجود مبايعه‌نامه و شرط داخل آن مبني بر حضور آتي طرفين قرارداد در دفترخانه اسناد رسمي به منظور تنظيم سند رسمي به نام خواهان كافي براي اثبات اين موضوع است، برای رفع هرگونه شبهه و ابهام در جهت اخذ راي به نفع خواهان‌ دعوا بهتر بود يك اظهارنامه به خوانده مبني بر تخلف وي به دلیل عدم حضور به موقع در دفترخانه اسناد رسمي داده مي‌شد. در ضمن بايد در اظهارنامه اخير تاريخي برای حضور مجدد خانم مريم در دفترخانه براي تنظيم سند رسمي اتومبيل موضوع دعوا تعيين مي‌شد و در پايان اظهارنامه به اين موضوع اشاره مي‌شد كه در صورت عدم حضور مجدد در دفترخانه اسناد رسمي، عليه وي اقدام قانوني صورت مي‌گيرد. در ضمن در مواردي كه مال موضوع انتقال به خريدار عملا تحويل داده نشده باشد، خواهان بايد ضمن درخواست الزام به تنظيم سند رسمي به نام خود، تحويل آن مال را نيز از دادگاه محترم تقاضا كند.

روند دادرسي
پس از تکمیل پرونده فوق، وقت دادرسی به طرفین ابلاغ و در روز مقرر جلسه تشکیل مي‌شود. در جلسه مشخص می‌شود که آدرس اعلامی خوانده در محل توسط مامور ابلاغ شناسایی نشده است. به اين ترتيب خواهان‌ عاجز از معرفی آدرس جدید از خوانده مي‌شود. بر اين اساس جهت اجرايي كردن ماده 73 قانون آیین دادرسی دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدنی، نشر آگهی صورت مي‌گيرد.
ماده اخير مقرر كرده است: «در صورتي كه خواهان نتواند نشاني خوانده را معين كند يا در مورد ماده قبل پس از اخطار رفع نقص از تعيين نشاني اعلام ناتواني كند، ‌بنا به درخواست خواهان و دستور دادگاه مفاد دادخواست يك نوبت در يكي از روزنامه‌هاي كثيرالانتشار به هزينه خواهان آگهي خواهد شد. تاريخ انتشار‌آگهي تا جلسه رسيدگي نبايد كمتر از يك ماه باشد». به اين ترتيب پس از ختم جلسه رسيدگي و دستور قاضی محترم اقدام مقتضی برای نشر آگهي براي ابلاغ اوراق قضايي به خوانده صورت گرفت و پس از تعیین وقت نظارت تاریخ جلسه آتی به خواهان‌ ابلاغ شد. در ادامه جلسه دوم رسيدگي تشکیل شد، اما باز هم خوانده در جلسه رسيدگي حاضر نبود.
خواهان‌ در جلسه رسيدگي اعلام كرد که یک دستگاه اتومبیل را به موجب مبایعه‌نامه تقدیمی خریداری كرده‌است و دو سوم از مبلغ توافقی را به نامبرده پرداخت كرده‌است که در متن به آن تصریح شده است. لکن در موعد مقرر، خوانده در دفتر خانه تعیینی حاضر نشده است و برگه عدم حضور در دفترخانه اسناد رسمي نیز موید اظهارات ضمیمه پرونده است. ریاست شعبه پس از رویت و بررسی آگهی انتشاری در روزنامه به منظور دعوت خوانده و نیز اصل و کپی مصدق مبایعه‌نامه اتومبیل و برگه عدم حضور و نیز پس از بررسی استعلام از اداره راهنمایی و رانندگی و امضای صورتجلسه توسط خواهان‌ ختم رسیدگی را اعلام و به شرح ذیل راي خود را صادر كرد:
راي دادگاه
راجع به دادخواست تقدیمی آقای پيام… به طرفیت خانم مريم… مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال یک دستگاه اتومبیل، خواهان‌ بیان داشته‌ كه خوانده اتومبیل فوق را به اینجانبان فروخته است، ولي از پرداخت هزینه‌های قانونی ثبت و انتقال آن و نیز از حضور در دفترخانه اسناد رسمی به منظور ثبت انتقال رسمی خودرو خودداری كرده است. علاوه بر اين به علت مجهول‌المکان بودن نامبرده از طریق درج موضوع در روزنامه کثیرالانتشار به جلسه دادرسی دعوت شده است، اما وي حاضر نشده و نیز لایحه‌ای ارسال نكرده است. با اين وضعيت با عنایت به اسناد و مدارک خواهان‌ و عدم حضور خوانده برای دفاع از خود و اصل صحت عقد و نیز قاعده حقوقي «اوفوا بالعقود» و نیز استناد به مواد 10، 220 و 221 قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدنی، حکم به محکومیت خوانده به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی تهران به تنظیم و امضا سند رسمی و پرداخت وجه بابت هزینه دادرسی در حق خواهان‌ها صادر و اعلام می‌دارد. حکم صادر شده غیابی است که ظرف 20 روز قابل واخواهی در این دادگاه و پس از آن ظرف 20 روز قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر استان تهران است.

تحليل پرونده
امروزه معمول است که بسیاری از فروشندگان اعم از اتومبیل و مستغلات پس از تنظیم مبایعه‌نامه و انتقال مبیع و به خصوص اخذ درصد قابل توجهی از وجه معامله به دلایل گوناگون از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و ثبت رسمی سند انتقال خودداری یا بعضا ادعای مبلغ بیشتری را می‌كنند. اگرچه بحث و مناظره بسیار مبسوطی در خصوص اینکه آیا بیع اموال اعم از منقول و غیر منقول تشریفاتی است یا غيرتشريفاتي بين حقوقدانان مطرح است، ولي رویه‌قضایی به سمت غيرتشريفاتي بودن بیع اعم از منقول و غیرمنقول سوق دارد. به اين ترتيب با تکیه بر موادی همچون مواد 10، 220 و 221 قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدنی و اصول فقهی نظیر اصل «اوفو بالعقود» و نیز اصل صحت، معاملات مستند به مبایعه‌نامه عادی را چه در اموال منقول و غیرمنقول را معتبر دانسته است، البته به جز مواردی که صراحتا به طور اجماعی در رویه قضایی با تطبیق با قانون ثبت انتقال به صرف سند رسمی محقق می‌شود، همچون صلح‌نامه، هبه‌نامه و تقسیم‌نامه. ولي در بقیه موارد رویه‌قضایی عقود و معاملات را غيرتشريفاتی دانسته است و صرفا بعضا در مواردی همچون تحویل مبیع را منوط به اخذ سند رسمی می‌داند یعنی پس از تنظیم سند رسمی باید مجددا دادخواست تحویل مبیع ارايه شود یا در موارد نادری شعب دادگاه بدوی قرار توقیف صادر کرده و پس از قطعی شدن دادنامه مبادرت به رسیدگی به تحویل مبیع می‌كنند.

روابط موجر و مستاجر در اماکن تجاری

روابط موجر و مستاجر در اماکن تجاری
روند افزایش جمعیت در دهه‌های اخیر و تغییرات اجتماعی و گسترش شهرها، افزایش تعداد مغازه‌ها و نیز تاسیس مراکز تجاری را به‌دنبال داشته است. قدمت و عدم رعایت استانداردهای لازم در حین ساخت و نیز عدم توجه به لزوم انجام تعمیرات اساسی موجب شده است تا بسیاری از بناهای اماکن تجاری با استحکامی ضعیف، غیراستاندارد و فاقد تجهیزات ایمنی در سطح شهرها ایجاد شود که به جهت وجود خطرات بالقوه در این اماکن، بیم خطرات جانی و مالی می‌رود.

نادر نادری، حقوقدان و وکیل پایه‌یک دادگستری با بیان این مطلب اظهار کرد: وجود قوانین به‌روز، کارآمد، کامل و غیرمبهم در خصوص روابط موجر و مستاجر و قانون تملک آپارتمان‌ها علاوه بر اینکه حقوق و تکالیف موجر و مستاجر را مقرر و تنظیم می‌کند، در رفع خطرات موجود بالقوه و جلوگیری از بروز خطرات آینده احتمالی بسیار موثر است.

وی افزود: وظایف و مسئولیت نهادهای مکلف پیش‌بینی‌شده در قانون تملک آپارتمان‌ها از جمله هیات‌مدیره و مدیرعامل که نقش مهمی دراقدامات گوناگون اجرایی و اداره این اماکن تجاری بر عهده دارند، باید با درنظرگرفتن نقش کلیه افراد دارای حقوق مکتسبه دخیل در این اماکن، تعیین و قانون‌نگاری شود تا ضمن اینکه اقداماتشان موثر و سازنده باشد، مسئولیت قانونی نیز متوجه عملکردشان شود.

این وکیل پایه‌یک دادگستری ادامه داد: متاسفانه با وجود اینکه از سال 1356 قانونا حقوق مکتسبه به فعالیت کسبی مستاجران تعلق گرفت و نیز در 4 نوبت به قانون تملک آپارتمان‌ها، موادی الحاق یا اصلاح شد، اما با این وجود، در تغییرات و اصلاحات قانونی صورت‌گرفته، به اهمیت نقش این صاحبان حق توجهی نشده است. به عبارت دیگر، با وجودی که قانون تملک آپارتمان‌ها، مقررات اداره امور، حقوق و تعهدات مالکان محل‌‌های کسب و پیشه را تعیین می‌کند اما به دلیل اینکه به موازات و همسان با تغییرات در قوانین روابط موجر و مستاجر تغییر نکرده است، این ناهماهنگی صدمات جبران‌ناپذیری خصوصا بر شرایط کسب و کار و توسعه اقتصادی کشور وارد کرده است و می‌کند.

وی با بیان اینکه پیش‌بینی الزامات قانونی و استفاده از قابلیت‌های همه اشخاص صاحب حقوق مکتسبه موجب می‌شود اقدامات مربوط به پیشگیری و رفع خطر از این اماکن و مراکز تجاری نه تنها موثر واقع شده بلکه به بهترین نحو اعمال و اجرا شود، اضافه کرد: اگر چه بند 14 ماده 55 قانون شهرداری‌ها و تبصره آن مصوب سال 1344 و اصلاحات بعدی، مسئولیت اتخاذ تدابیر موثر و اقدامات لازم برای حفظ شهر و رفع خطر از بناها را بر عهده شهرداری نهاده اما در عملیات اجرایی، همکاری اشخاص ذی‌نفع و نهادهای قانونی لازم در قانون تملک آپارتمان‌ها با دستگاه‌های مسئول نظارتی بیش از پیش ضروری و لازم است و این مهم با پیش‌بینی راهکارهای قانونی باید فراهم شود. به گفته نادری، پیش از اصلاح و همسان‌سازی قانون تملک آپارتمان‌ها با تغییرات و تحولات پیش‌آمده در قوانین روابط موجر و مستاجر مربوط به محل‌های کسب و پیشه و نیز تثبیت تعهدات و مسئولیت‌های همه صاحبان حق و ذی‌نفع در این اماکن تجاری، تصویب هرگونه قانون جهت افزایش کارآیی دستگاه‌های نظارتی عمومی و مسئول در اقدامات رفع خطر نمی‌تواند موثر باشد و در عمل با مشکل مواجه خواهد شد.

حقوق مکتسبه مستاجران اماکن تجاری

وی با بیان اینکه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال‌های 1356 و 1376 حاکم بر تمامی روابط استیجاری در خصوص مکان‌ها و مراکز تجاری کشور است، عنوان کرد: با توجه به اینکه ماده 2 آیین‌نامه اجرایی قانون مصوب 1376 روابط استیجاری قبل از اجرای قانون و روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید را که قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون باشد، از شمول قانون مصوب 1376 خارج ساخته است، طیف گسترده‌ای از اماکن تجاری استیجاری کماکان مشمول قانون 1356 است. این حقوقدان در ادامه بیان کرد: مستاجران این اماکن که عمر بنای بیشتر آنها به پایان رسیده است یا در شرایط بد و مستهلک هستند، دارای حقوق مکتسبه حق کسب و پیشه و تجارت بوده و بعضا علاوه بر آن صاحب حق سرقفلی نیز هستند. علاوه بر این، در اماکن تجاری مشمول قانون 1376 مستاجران تحت شرایطی دارای حق سرقفلی هستند. به همین جهت اکثر مستاجران محل‌های کسب و پیشه در کشور دارای حقوق مکتسبه هستند.

وی افزود: با این وجود، قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب سال 1343 که تنها قانونی است که ناظر بر حقوق و تعهدات مالکان مکان‌های کسب و پیشه است، به جهت اینکه در زمان تصویب، مستاجران فاقد حقوق مکتسبه بودند، در نتیجه نقش کلیه مستاجران مکان‌های تجاری دارای حقوق مکتسبه در قانون تملک آپارتمان‌ها و نهادهای تاسیسی در آن که مسئولیت تصمیم‌گیری و اداره امور ساختمان را بر عهده دارند، از نظر دور مانده است.

نادری اظهار کرد: این در حالی است که اگرچه این مستاجران حقوق مکتسبه دارند و این حقوق ارتباط مستقیمی با وضعیت بنا دارد و بروز حوادث و عدم اداره مطلوب ساختمان به حقوق آنها لطمه می‌زند اما هیچ‌گونه نقشی در تصمیم‌گیری یا مسئولیتی در اداره ساختمان، در قانون تملک آپارتمان‌ها و اصلاحات بعدی برای آنها در نظر گرفته نشده است.

وی با بیان اینکه تاثیرات منفی این خلا قانونی در مراکز تجاری و پاساژها بیشتر نمود پیدا می‌کند، گفت: زیرا در مواردی که قسمت‌های مشترک پاساژ نیاز به تعمیرات اساسی و ضروری داشته و الزام قانونی موجر از دادگاه، ضروری باشد، مبهم و ناقص بودن قانون در مورد نقش مستاجران صاحب حقوق مکتسبه، طرح دعاوی علیه مالکان را در عمل با مشکل مواجه می‌کند زیرا در مراکز تجاری با شرایطی که اخیرا ذکر شد، عدم طرح دعوی به نمایندگی از افراد ذی‌نفع و صاحب حقوق مکتسبه، علاوه بر عوارض دیگر موجب می‌شود با توجه به تعدد خواهان‌ها در موضوع واحد تعدادی زیادی پرونده در مراجع قضایی مطرح شود که نتیجه‌ای جز صرف هزینه، اتلاف وقت و اطاله دادرسی نخواهد داشت.

این وکیل پایه‌یک دادگستری ادامه داد: به‌علاوه تقابل و تعارض منافع موجران و مستاجران اماکن تجاری در خصوص حقوق مکتسبه و تاثیری منفی که وضعیت بنا با میزان محاسبه این حقوق مکتسبه دارد، موجب شده است تا مالکان هیچ رغبتی به انجام تعمیرات اساسی و لازم جهت ایمنی بنا نداشته باشند همچنین موجران، از مواد قانونی موجود که موجب تشدید تاثیر منفی بر این حقوق می‌شود و از ارزش آن می‌کاهد، مانند ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، به‌عنوان اهرمی برای فشار بر مستاجران صاحب حقوق مکتسبه استفاده می‌کنند که لازم است این روند اصلاح شده و در جهت الزام تعهدات طرفین و رونق کسب و کار استفاده شود.

وی اضافه کرد: برای مثال در مورد برخی مراکز تجاری و پاساژهایی که عمر مفید آنها به پایان رسیده و در معرض خراب شدن هستند، هیاتی از کارشناس نظر داده‌اند که پاساژ غیر قابل تعمیربوده و قابل انتفاع نیست. با این وصف برخی از کارشناسان در دعوای تعدیل مال‌الاجاره نظر به تعدیل و افزایش نجومی اجاره‌بهای برخی مغازه‌های همین پاساژها داده اند و با اعلام نظرات متناقض به دادگاه‌ها، موجب افزایش اجاره‌بهای این اماکن تجاری که وضعیت مطلوبی نیز از جهت بنا و ایمنی ندارند، شده‌اند که این وضع علاوه بر اینکه مخالف اصول حقوقی و قانون مدنی است، به نفع جامعه و اقتصاد کشور نیز نخواهد بود.

مراجع صالح در رسیدگی به دعاوی اجاره اماکن تجاری

به گفته نادری، البته در این میان، نبود رویه واحد در محاسبه عوامل موثر بر تعدیل اجاره‌بها توسط کارشناسان و رعایت نشدن ماده 29 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 در خصوص انتخاب کارشناسان موجب شده است نظرات متناقضی از سوی کارشناسان به دادگاه‌ها اعلام شود که اصلاح و تکمیل این موارد نیز لازم است مد نظر قرار گیرد.

وی در ادامه عنوان کرد: همچنین از آنجایی که پیش‌بینی الزامات موثر در راستای اجبار طرفین به ایفای تعهدات در مواد قانونی خصوصا در مورد تعمیرات اساسی و رعایت الزامات ایمنی می‌تواند نقش اساسی و پیشگیرانه‌ای در بالا بردن عمر مفید بناها و جلوگیری از بروز حوادث داشته باشد، در همین حال از دیگر ثمرات این اقدام می‌توان به کاهش ارجاعات این قبیل دعاوی به محاکم و بهبود کسب و کار و رونق اقتصادی اشاره کرد.

این حقوقدان همچنین بیان کرد: با توجه به اینکه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 در قسمت تعمیرات، با قانون حاکم بر اماکن تجاری مشمول قانون 1376 مغایرتی ندارد، ناظر بر مقررات تعمیر بر بنای آنها و در نتیجه ناظر بر تعمیرات کلیه اماکن تجاری است. این قانون در خصوص تعمیرات کلی در مراکز تجاری و پاساژها دارای نقایصی بوده و کارآمد نیست زیرا در مراکز تجاری و پاساژ ها در مواردی که مربوط به قسمت‌های مشترک است، مخارج لازم برای تعمیرات اساسی که موجر از انجام آن سرباز می‌زند، اکثرا از میزان 6 ماه اجاره‌بهای پیش‌بینی‌شده در قانون فعلی بیشتر است.

وی با بیان اینکه تبصره 2 ماده 24 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 تعمیرات تاسیسات و قسمت‌های مشترک آپارتمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها را تابع مقررات مربوط به خود تعیین کرده است، افزود: در ماده 4 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها با ذکر قسمت‌های مشترک، آورده است که اگر برخی از این قسمت‌ها مانند اسکلت ساختمان، چاه فاضلاب و سقف و جداره‌ها و… در قسمت اختصاصی یک مغازه واقع شده باشد، به جهت اینکه مربوط با اصل بنا است، طبق قانون مشمول هزینه مشترک خواهد بود؛ بنابراین این نوع دعوی حقوقی به نمایندگی از سوی تمامی مستاجران دارای حقوق مکتسبه به طرفیت موجر در دادگاه طرح شود.

نادری با بیان اینکه همچنین اینگونه تعمیرات اساسی که از اهمیت خاصی نیز برخوردار است، نیازمند هزینه عمده‌ای است، اظهار کرد: لذا ضروری است در این خصوص قانون اصلاح شده و راهکاری اندیشیده شود تا انجام تعمیرات اساسی و اصولی بنا در قسمت‌های مشترک قانونا قابل اجرا باشد و با منابع مالی کافی و به‌نحوی سریع انجام شود. وی خاطرنشان کرد: آنچه مسلم است، تغییر سریع ساختار اجتماعی در دهه‌های اخیر و عوامل دیگر موجب شده است که اختلافات در روابط حقوقی موجران و مستاجران دارای حقوق مکتسبه بیش از پیش افزایش یافته و به مرز بحران برسد؛ به همین جهت از سال 1392 رسیدگی به برخی از این دعاوی در صلاحیت شوراهای حل اختلاف نهاده شد. به طور قطع، این تغییر صلاحیت مراجع رسیدگی‌کننده، معضل موجود را به صورت ریشه‌ای برطرف نخواهد کرد و برای حل اساسی آن لازم است قوه مقننه با اصلاح قوانین موجود، ضمن کارآمد ساختن قانون موجود و انطابق آن با وضع حاکم اقتصادی و اجتماعی، شرایط تفکیک حقوق تحت اصطکاک و نیز دشوار در تفکیک فی مابین موجر و مستاجر در اماکن تجاری را نیز فراهم کند.

هنگام نقل‌و‌انتقال املاک چه نکاتی را باید رعایت کرد؟

هنگام نقل‌و‌انتقال املاک چه نکاتی را باید رعایت کرد؟

نقل‌و‌انتقال املاک، یکی از مهم‌ترین موضوعات حقوقی در زندگی روزمره است که در مورد آن باید نکاتی را رعایت کرد.
به گزارش خبرنگار گروه اجتماعی باشگاه خبرنگاران جوان؛ از این پس، شما کاربران محترم می‌توانید مطالب حقوقی و قضایی را با زبانی ساده و به صورت کاربردی دریافت کنید و در زندگی روزمره به کار بگیرید.

 
نکاتی که هنگام نقل و انتقال املاک باید رعایت شوند را می‌توان عبارت دانست از؛
 
1- مالکیت فروشنده: با ملاحظه اصل سند مالکیت بررسی شود آیا فروشنده مالک ملک است و یا از طرف مالک اختیار و وکالتنامه معتبر داشته دارد.
 
2- تطبیق مشخصات: مشخصات و حدود اربعه ملک در عالم واقع با آنچه در سند آمده یکی باشد و مشخصات فروشنده در سند ذکر شده باشد.
 
3- کد رهگیری: هیچ ملکی نباید بدون اخذ کد رهگیری معامله شود، زیرا ممکن است قبلاً فروشنده با فرد دیگری معامله کرده باشد، در این صورت معامله اول صحیح و معاملات بعدی باطل است.
 
4- امکان انتقال: باید توجه شود ملک از جهت قانونی قابلیت انتقال را به نام خریدار داشته باشد، چون ممکن است به واسطه در رهن بانک بودن با توقیف و یا بازداشت به دستور دادگاه یا تخلفات ساختمانی امکان انتقال آن به زودی مهیا نباشد و دردسر ساز شود.
 
5- وکالتنامه: خرید و فروش وکالتی به واسطه مشکلات احتمالی توصیه نمی شود. اما اگر ملکی با وکالتنامه خریداری می شود، باید دقت شود وکالتنامه کاری نباشد زیرا وکیل حق فروش ندارد و ضمناً مدت وکالتنامه معتبر باشد.
 
6- شرط فسخ: هنگام تنظیم قرارداد، موارد احتمالی که ممکن است امکان انتقال نباشد را به صورت خیار فسخ شرط شود.

هنگام معاملات وکالتی به چه نکاتی باید توجه شود؟

هنگام معاملات وکالتی به چه نکاتی باید توجه شود؟

معاملات وکالتی، یکی از مهم‌ترین موضوعات حقوقی در زندگی روزمره است که در مورد آن باید نکاتی را رعایت کرد.

به گزارش خبرنگار گروه اجتماعی باشگاه خبرنگاران جوان؛ از این پس، شما کاربران محترم می‌توانید مطالب حقوقی و قضایی را با زبانی ساده و به صورت کاربردی دریافت کنید و در زندگی روزمره به کار بگیرید.

نکاتی که هنگام معاملات وکالتی باید رعایت شوند را می‌توان عبارت دانست از؛

1- در معاملات کلان از طریق وکالتنامه ضرورت دارد قبل از انجام معامله اعتبار وکالتنامه از دفترخانه تنظیم کننده سند، کتباً استعلام شود.

2- مبایعه‌نامه و وکالتنامه لازم و ملزوم و مکمل یکدیگرند و هرگز بدون مبایعه‌نامه و صرفاً با اعتبار تنظیم وکالتنامه مبادرت به انجام معامله نشود.

3- جهت پیشگیری از سوء استفاده در آینده، دقت شود که وکالتنامه صادره محدودیت زمانی نداشته باشد.

4- از انجام معامله به واسطه وکالتنامه‌های کلی که مربوط به اموال منقول و غیرمنقول موکل باشد و یا اینکه موکلان افراد متعددی مانند وراثتی و شراکتی باشند، اجتناب شود.

5- در صورت انجام معامله با وکالت رسمی مانند املاک در رهن بانک‌ها، در کمترین زمان نسبت به انتقال رسمی ملک اقدام شود.

6- چنانچه معامله از طریق تفویض وکالت انجام شود، وکالتنامه اولیه و اصلی که پایه و اساس معامله است، به دقت مطالعه شود تا مشخص شود وکیل دارای اختیارات کامل و بلاعزل باشد.

7- در تنظیم سند وکالت بلاعزل از آنجایی که موکل حق اجرای مورد وکالت را از دست نداده و شخصاً نیز قادر به اجرای آن خواهد بود، لذا به طور صریح در وکالتنامه قید شود که موکل حق دخالت و اجرای آنرا از خود سلب و ساقط کرد.

شرایط تملک نصف دارایی مرد پس از طلاق چیست؟

شرایط تملک نصف دارایی مرد پس از طلاق چیست؟

شرایط تملک نصف دارایی مرد پس از طلاق، یکی از مهم‌ترین موضوعات حقوقی است که با ضمانت اجراهای قانونی نیز روبرو شده است.
شرایط تملک نصف دارایی مرد پس از طلاق چیست؟به گزارش خبرنگار حوزه حقوقی و قضایی گروه اجتماعی باشگاه خبرنگاران جوان؛ از این پس، شما کاربران محترم می‌توانید مطالب حقوقی و قضایی را با زبانی ساده و به صورت کاربردی دریافت کنید و در زندگی روزمره به کار بگیرید.

یکی از مهم‌ترین موضوعات حقوقی که با ضمانت اجراهای قانونی نیز روبرو شده، شرایط تملک نصف دارایی مرد پس از طلاق است که در این گزارش، آنچه در مورد این نوع معامله لازم است بدانید ذکر شده است.

*شرایط تملک «نصف دارایی مرد» پس از طلاق

1_ به موجب ماده 1119 قانون مدنی طرفین عقد ازدواج می‌توانند هر شرطی که مخالف با مقتضای عقد مزبور نباشد، در ضمن عقد ازدواج لحاظ کنند.

2_ طبق بند «الف» شرایط ضمن عقد مندرج در سند ازدواج، چنانچه طلاق بنا به درخواست زوجه نباشد و طبق تشخيص دادگاه، تقاضای طلاق ناشی از تخلف زن از وظايف همسری يا سوء اخلاق و رفتار وی نباشد، زوج مكلف است تا نصف دارايی موجود خود را كه در ايام زناشويی با زوجه به دست آورده يا معادل آن را به صورت بلاعوض به زوجه منتقل کند.

*شرايط تحقق شرط تنصيف دارایی

1_ طلاق واقع شود: اجرای اين شرط برخلاف ساير شروط، صرفاً منوط به واقعه طلاق است و بدون وقوع آن قابل اجرا نیست و امكان الزام شوهر برای اجرای شرط قبل از درخواست طلاق ناشی از درخواست وی وجود ندارد.

2_ زوج، خواهان طلاق باشد: یكی از شرايط تحقق شرط تنصيف دارایی این است که زوج بخواهد زوجه را طلاق دهد و وی ارایه کننده دادخواست طلاق باشد و نه اینکه زوجه خواهان طلاق باشد.

3_ طلاق مستند به تخلف زن از وظایف زناشویی یا سوءاخلاق و رفتار وی نباشد: چنانچه سوءرفتار و سوءاخلاق زوجه علت زوج باشد با اثبات آن، شرط تنصيف دارایی تحقق نمی‌يابد. مثلاً هرگاه زوج، نشوز و عدم تمکین زوجه را اثبات کند، این شرط برای زوجه قابل استفاده نخواهد بود.

4_ ملاک تا نصف اموال یا معادل آن است: در اين شرط عبارت « تا نصف دارايی» یا معادل آن ذکر شده که این میزان می‌تواند از پایین‌ترین درصد اموال زوج تا سقف 50 درصد آن تلقی شود که تعيين آن به نظر دادگاه بستگی دارد.

5_ دارايی حاصل زندگی زناشويی با زوجه باشد: یكی دیگر از شرایط تحقق شرط مذکور حصول دارایی زوج، در زمان زندگی زناشویی با زوجه است، لذا به اموالی كه زوج پیش از ایام زناشویی داشته (نه از تاریخ عقد) و اموال موروثی سرايت پیدا نمی‌كند، زيرا به مال ناشی از ارث اموال به دست آورده در زمان زناشويی اطلاق نمی‌شود .

6_ دارایی در حين طلاق موجود باشد: موجود بودن اموال حين طلاق شرط لازم برای اجرای این ‌شرط است. بنابراين شامل اموال از بين رفته اعم از تلف يا مفقود شده، نمی‌شود. همچنين آنچه موضوع شرط است، دارايی زوج است، لذا به نظر باید ديون زوج نيز مدنظر قرار گيرد.

7_ به عنوان مثال اگر زوج نسبت به مهر زوجه‌ای كه می‌خواهد او را طلاق دهد یا زوجه دیگرش مشغول‌الذمه باشد، پرداخت مهریه زوجه مذكور یا زوجه دیگر از دارایی زوج، نسبت به اعمال شرط تنصیف دارایی مقدم است و حتی بنا بر نظری اجرای این شرط نسبت به مستثنیات دین هم ممنوع بوده و تعهد به انتقال تا نصف مال زوج نیز نمی‌تواند از این قاعده كلی مستثنی باشد.

آنچه در مورد راه‌های مالک شدن باید بدانید

آنچه در مورد راه‌های مالک شدن باید بدانید

راه‌های مالک شدن، یکی از مهم‌ترین موضوعات حقوقی است که با ضمانت اجراهای قانونی نیز روبرو شده است.
آنچه در مورد راه‌های مالک شدن باید بدانیدبه گزارش خبرنگار حوزه حقوقی و قضایی گروه اجتماعی باشگاه خبرنگاران جوان؛ از این پس، شما کاربران محترم می‌توانید مطالب حقوقی و قضایی را با زبانی ساده و به صورت کاربردی دریافت کنید و در زندگی روزمره به کار بگیرید.

یکی از مهم‌ترین موضوعات حقوقی که با ضمانت اجراهای قانونی نیز روبرو شده، راه‌های مالک شدن است که در این گزارش، آنچه در مورد این نوع معامله لازم است بدانید ذکر شده است.

*از نظر قانون افراد تنها می‌توانند به چهار طریق مالک شوند:

1_ یکی از این طرق «احیای اراضی موات و حیازت اشیا مباحه» است. در توضیح باید گفت که منظور از احیای اراضی موات، مالک شدن زمین‌های بدون مالک و بدون استفاده از طریق عمران و آبادی آن‌هاست؛ به این ترتیب که شخص در زمین بی‌صاحبی که سابقه عمران هم ندارد، اقدام به زراعت، درخت‌کاری یا ساخت بنا کند و از این طریق زمین را مالک شود. اما منظور از حیازت اشیا مباحه، سیطره و تسلط مادی اشخاص بر چیزهای بدون مالک است. در هر سرزمین منابعی وجود دارد که مالک خاص نداشته و عموم مردم حق استفاده از آن‌ها را دارند.

2_ حال اگر افراد به قصد تملک از این اموال و منابع بهره‌برداری کنند تا میزانی که استفاده برده‌اند مالک محسوب می‌شوند. به‌عنوان مثال، فردی که حیوان ر‌ها در طبیعت را شکار می‌کند، طبق این قاعده مالک آن شناخته می‌شود.

در حال حاضر به دلیل حفظ مصالح عمومی، زمین‌های بدون استفاده و ثروت‌های عمومی در اختیار حکومت اسلامی قرار دارد تا با توجه به مصالح کشور، درباره آن‌ها تصمیم گرفته و اقدام شود، بنابراین شاهد هستیم که محدودیت‌های بسیاری در مورد احیای اراضی موات و حیازت مباحات وجود دارد. راه دیگر تملک، «قرارداد» است مانند اینکه کسی به صورت قانونی مالی را از دیگری خریداری کند یا هدیه بگیرد.

3_ قانونگذار راه دیگر مالک شدن افراد را «اخذ به شفعه» بیان کرده است. منظور از حق به شفعه این است که در صورتی که ملک یا زمینی متعلق به دو نفر باشد و یکى از آن‌ها سهم خود را به فردی دیگر بفروشد؛ شریک حق دارد قیمتى را که مشترى داده است به او بدهد و سهمی را که خریداری کرده برای خود کند.

4_ «ارث» دیگر سببی است که افراد را به صورت قهری در مقام مالک قرار می‌دهد. بنابراین اگر کسی به ترتیبی غیر از این چهار راه مالی را به دست آورد، قانون مالکیت او بر مال مورد نظر را قبول نمی‌کند و محترم نمی‌شمارد.